Indien wij op tijd van u de opdracht ontvangen hebben, kunnen wij bij oversluiting van een hypotheek vast aan uw oude financierende bank de financiële gegevens opvragen. Deze financiële gegevens zijn essentieel, omdat uw oude bank alleen dan zijn hypotheekrecht prijs zal willen geven tegen inlossing van de financiering. Dit heet de aflosnota. Deze aflosnota vermeldt tevens de dagrente, die belangrijk is als de hypotheekakte eerder of later getekend wordt.
De termijnen van de banken, die zij nodig hebben om deze gegevens aan te leveren, zijn verschillend.
Sommige banken hanteren een termijn van 1 maand.
Er zijn ook geldverstrekkers die wel bereid zijn eerder gegevens te verstrekken, maar daar een vergoeding voor een rekening brengen.
Tijdig contact met ons kantoor is dus erg belangrijk.
De opdracht tot het opmaken van een hypotheekakte ontvangen wij van uw bank. Pas als wij de schriftelijke opdracht van de bank ontvangen hebben, kan er daadwerkelijk een afspraak worden gemaakt voor het tekenen van de akte. Natuurlijk moeten dan ook alle andere gegevens compleet zijn.
Wij onderzoeken of u als u uw woning met hypotheek wilt belasten, daadwerkelijk eigenaar bent van de woning.
Dit onderzoek gebeurt op twee manieren:
Om een zo goed mogelijk inzicht te krijgen in uw persoonlijke situatie werkt ons kantoor met vragenlijsten, waarop een aantal voor ons essentiële vragen zijn vermeld. Het goed en juist beantwoorden van deze vragen en daarnaast het tijdig insturen van deze vragenlijsten, is erg belangrijk om alles soepel te laten verlopen. Mochten er naar aanleiding van de toegezonden vragenformulieren vragen bij u rijzen, dan kunt u daarover natuurlijk met ons contact op te nemen. Hoewel sommige vragen niet ter zake doende lijken, kunnen zij voor ons toch zeer essentieel zijn, om het hypotheekproces zo goed mogelijk te stroomlijnen en te begeleiden. Vanzelfsprekend is ten aanzien van de door u verstrekte gegevens volledige privacy gewaarborgd.
Om uw persoonlijke situatie zo goed mogelijk in beeld te brengen, checken wij uw persoonlijke gegevens via de zogenaamde Basis Registratie Personen (BRP). Aan de hand van deze gegevens kunnen wij controleren, of u al eerder gehuwd bent geweest, en hoe dit huwelijk is geëindigd. Dit onderzoek is belangrijk in het kader van de vraag of u daadwerkelijk eigenaar bent van de woning.
Wij controleren uw persoonsgegevens aan de hand van geldige legitimatiebewijzen, te weten een paspoort, rijbewijs of identiteitskaart. Zonder deze controle kunnen wij onze diensten niet aanbieden.
Voor een uitgebreide omschrijving van de identificatie wordt verwezen naar Wetgeving.
Bij deze check controleren wij ook of het rijbewijs, paspoort, of identiteitskaart niet als vermist staat geregistreerd. Indien u niet in het bezit bent van een geldig legitimatiebewijs, mogen wij onze diensten niet aanbieden.
Wij doen tevens een controle in het faillissementsregister. Volgens de Nederlandse wetgeving is een failliet persoon beschikkingsonbevoegd. Concreet betekent dit dat een failliete eigenaar geen geldige hypotheek kan vestigen.
Ook een persoon die onder WSNP valt, kan geen geldige hypotheek afsluiten. Een persoon op wie de schuldsaneringsregeling van toepassing is, is ook beschikkingsonbevoegd.
Ook een persoon die onder curatele is gesteld kan niet zelfstandig een hypotheek afsluiten. Daarom doen wij bij elke cliënt een onderzoek in het curateleregister.
Voor het vestigen van een hypotheek op uw woning is toestemming van uw echtgenoot vereist, indien de woning uw echtelijke woning is, met andere woorden indien u samen in die woning woont.
Vaak wordt gedacht dat deze toestemming alleen speelt als echtgenoten in algehele gemeenschap van goederen gehuwd zijn. Dit is onjuist. De toestemming van beide echtgenoten is niet gekoppeld aan het al dan niet in algehele gemeenschap van goederen gehuwd zijn. De toestemming is gekoppeld aan het zijn van echtelijke woning. Toestemming is dus niet vereist bij een beleggingspand waarin u niet woont. Ook bij een geregistreerd partnerschap, ongeacht of dit met of zonder partnerschapsvoorwaarden is aangegaan, is toestemming van beide partners vereist voor het rechtsgeldig vestigen van hypotheek op de gemeenschappelijk bewoonde woning.
Geen toestemming is vereist bij ongehuwd samenwonenden, waarbij slechts een van de partners eigenaar is van de gemeenschappelijke woning, terwijl de andere partner eveneens in deze woning woont. Wel eist de bank soms in dit geval een ontruimingsverklaring van de niet-eigenaar partner.
In het onderzoeksproces betreffende uw persoonlijke situatie spelen voorts een rol:
Mocht er bij de eigenaar van de woning een echtscheiding gespeeld hebben, en mocht het vorige huwelijk een huwelijk in algehele gemeenschap van goederen zijn geweest, dan is essentieel dat de woning na die echtscheiding verdeeld en geleverd is aan de huidige eigenaar.
Dat wil zeggen via een notariële akte van verdeling moet de woning verdeeld zijn, en die akte moet vervolgens bij het Kadaster zijn verwerkt. Is de woning niet via een notariële akte van verdeling verdeeld maar alleen via een echtscheidingsconvenant, dan kan er geen geldige hypotheek worden gevestigd zonder medewerking van de ex-echtgenoot, met wie men in algehele gemeenschap van goederen was gehuwd. Deze ex-echtgenoot is dan namelijk nog mede-eigenaar van het pand.
Indien het vorige huwelijk op huwelijkse voorwaarden was gesloten en geëindigd is door echtscheiding is belangrijk wat in de huwelijkse voorwaarden is bepaald om deze vraag te kunnen beoordelen.
Sommige woningen zijn afkomstig uit een erfenis.
In dat geval moet eerst de vererving in kaart moet worden gebracht, voordat duidelijk is wie hypotheek op het huis kan vestigen. Dat kan immers alleen de eigenaar.
Indien het overlijden of de echtscheiding te laat onderkend worden, kan dit tot de nodige vertraging leiden in het hypotheekproces. Dit kan leiden tot extra kosten, bijvoorbeeld een bereidstellingsprovisie.
Het is daarom belangrijk indien deze zaken een rol spelen, tijdig met ons kantoor contact op te nemen.
indien de woning op één naam staat eist de bank soms bij ongehuwd samenwonende partners, dat de partner niet-eigenaar een gedeelte van de woning verkrijgt, voordat de hypotheek kan worden afgesloten. Dit komt omdat beide partners wel gezamenlijk de schuld aangaan. Het niet samen eigenaar zijn, leidt andere tot niet gelijkwaardige verhoudingen.
In het kader van het onderzoek naar de eigendomssituatie van het pand waarop de hypotheek wordt gevestigd, vindt er ook een onderzoek plaats bij het Kadaster. Wij controleren of u als eigenaar ook bij het Kadaster geboekt staat. De akte waarbij u destijds de eigendom van het huis geleverd kreeg, is daarbij een essentieel onderdeel.
De check bij het Kadaster geeft geen volledig uitsluitsel. Denk daarbij bijvoorbeeld aan de echtscheidingssituatie en de woning afkomstig uit de erfenis (zie hiervoor).
Om een zo goed mogelijk beeld te krijgen van de woning waarop de hypotheek moet worden gevestigd en om dit zo goed mogelijk te volgen, vindt het onderzoek bij het kadaster in ieder geval drie keer plaats vindt.
In vakjargon heten deze controles de eerste recherche, de her-recherche en de na-recherche.
De eerste keer vindt het onderzoek via het kadaster plaats bij binnenkomst van de opdracht tot het vestigen van de hypotheek. In het kader van de door ons te verrichten voorbereidende werkzaamheden, verrichten wij een zogenaamde eerste recherche. Daarbij wordt zowel de eigendomssituatie als de hypothecaire situatie van het pand in beeld gebracht.
De tweede keer vindt het bewuste onderzoek plaats op de dag van het tekenen van de hypotheekakte en wel kort voordat de akte daadwerkelijk getekend wordt door alle betrokkenen. Het kan immers zijn dat er inmiddels iets gewijzigd is. er kan bijvoorbeeld in de tussentijd een beslag op het pand zijn gevestigd.
De derde en laatste check vindt plaats daags na het tekenen van de akte voordat de gelden worden uitgeboekt. Het geld wordt pas uitgeboekt als we gecontroleerd hebben dat de hypotheek geldig is. Hierna wordt nog uitgebreid ingegaan op het uitboeken van de diverse geldstromen.
Bij deze drie checks controleren wij steeds de eigendomssituatie en de situatie ten aanzien van de hypotheken en eventuele beslagen. Ook checken we partijen op faillissement en curatele bij deze drie controlemomenten.
De geldstromen
De notaris zorgt er voor dat de gelden afkomstig uit de hypotheek door hem worden opgevraagd bij de betreffende bank. De bank kan daarvoor enkele dagen nodig hebben om deze gelden op de rekening te storten. Deze gelden dienen op de derdengeldrekening beschikbaar te zijn bij het passeren van de hypotheekakte. Indien u uit eigen middelen moet bijbetalen, dienen dit bedrag eveneens door u zelf te worden gestort op de derdengeldrekening van de notaris. Ook deze gelden moeten beschikbaar zijn, op het moment dat de hypotheekakte getekend wordt. Nadat de akte getekend is, wordt deze bij het kadaster verwerkt. De verwerkingstijd daarvoor is één of twee werkdagen. Daarna wordt het geld uitgeboekt, zoals het op de factuur staat vermeld.
Het tijdstip in de akte.
Het belang van het vermelden van het tijdstip in de akte heeft te maken met de geldigheid en daarmee de rangorde van de hypotheek.
In theorie is het mogelijk dat tijdens het tekenen van de hypotheekakte op het pand beslag wordt gelegd door een derde. Of dan aan de voorwaarde voor het geldig vestigen van de hypotheek is voldaan en of de gelden via de notaris mogen worden uitgeboekt, is afhankelijk van het tijdstip dat in de akte van hypotheek is vermeld, en het tijdstip van de beslaglegging. Indien de akte van hypotheek een eerder tijdstip vermeldt, gaat de hypotheek voor op de beslaglegging. Vermeldt de beslaglegging een eerder tijdstip dan gaat de beslaglegging voor op de hypotheek. In dat laatste geval is de hypotheek dus niet geldig gevestigd. Zij komt dan als tweede, terwijl het de bedoeling was een eerste hypotheek te vestigen. De gelden mogen dan niet worden uitgeboekt.
Inschrijving bij het kadaster van de akte
De hypotheek is pas daadwerkelijk een feit als de hypotheekakte bij het kadaster is ingeschreven. Ook daar zorgt ons kantoor voor. Dit gebeurt elektronisch.
Het uitboeken van gelden
Het uitboeken van de gelden gebeurt de volgende werkdag of de daaropvolgende werkdag na het tekenen van de hypotheekakte.
Wanneer de uitboeking van de gelden plaatsvindt, is afhankelijk van het tijdstip waarop de hypotheek bij het kadaster is ingeschreven. Na 15:00 uur in de namiddag worden akten die bij het kadaster worden aangeboden niet meer verwerkt. Dit gebeurt dan pas de volgende werkdag. Concreet betekent dit meestal, dat van een akte die voor 15:00 uur bij het kadaster is verwerkt, wat blijkt uit een ontvangstbevestiging die de notaris daarvan ontvangt, de volgende werkdag de uitbetalingen plaats kunnen vinden.
Voordat de gelden worden overgeboekt, controleren wij nogmaals of er geen nieuwe hypotheken of beslagen zijn gevestigd in de tussenliggende periode.
Het is voor notarissen nog alleen mogelijk gelden van een hypotheek uit te boeken naar alleen direct bij de akten betrokkenen, met andere woorden: partijen bij de akte, zoals natuurlijk de cliënt, de hypotheekadviseur en de bank. Ook taxatiekosten van de woning, gemaakt in het kader van het afsluiten van de nieuwe hypotheek en aflossingen van persoonlijke leningen en persoonlijke kredieten en overbruggingskredieten vallen onder de uitzondering, dit alles alleen voor zover dit door de financierende bank als voorwaarde wordt gesteld.
Deze regel heeft dus ook tot gevolg dat bij meerdere eigenaren, slechts in verhouding tot ieders gerechtigheid in het pand geld kan worden uitgeboekt.
Deze regelgeving is ingegeven ter bestrijding van criminaliteit en fraudepraktijken. Concreet betekent dat wij slechts geld uit kunnen boeken naar de eigen rekening van de cliënt.
Indien u een tweede of volgende hypotheek vestigt op uw woning is de bank de toestemming van de eerste hypotheek heeft verstrekt nodig. Deze bank wil kunnen beoordelen of door deze nieuwe lening uw financiële situatie wordt verzwaard, waardoor er betalingsproblemen zouden kunnen ontstaan.
Bij gehuwde echtgenoten en geregistreerd partners is toestemming van elkaar nodig voor het vestigen van een hypotheek op de woning waarin zij samenwonen. Deze toestemming is nodig, ongeacht hoe zij gehuwd zijn (met of zonder voorwaarden) en ongeacht of zij samen de eigendom hebben of niet. Toestemming is niet nodig als het geen echtelijke woning betreft, dat wil zeggen dat de partners er niet samen wonen.
Raadhuisstraat 9
5066 AP Moergestel
Telefoon: 013-5286847
Fax: 013-5216511
E-mail: info@tinekegrootnotaris.nl
Postbus 90, 5066 ZH Moergestel
Openingstijden:
Maandag tot en met vrijdag tussen 8:30 uur en 12:00 uur en tussen 13:00 uur en 17:00 uur