Hieronder worden enkele begrippen uitgelegd, die veel voorkomen bij een huis kopen
Click een van de begrippen aan voor meer informatie:
Vereniging van Eigenaren of Vereniging van Eigenaars
Organen vereniging van eigenaren
De eigen woning en de inkomstenbelasting en de eigen woning en de overdrachtsbelasting
Uitzonderingen voor de overdrachtsbelasting
Heffing bij koper en de regeling vrij op naam
Verkrijgingen van het zelfde pand kort na elkaar
Eigen woning en inkomstenbelasting
In de koopakte leggen verkoper en koper hun afspraken schriftelijk vast. De koopakte wordt vaak voorlopige koopakte genoemd. Deze term is misleidend. De koopakte is alleen voorlopig als er een ontbindende voorwaarde in is opgenomen. Treedt de voorwaarde in werking, dan wordt de koop teruggedraaid. Een veel voorkomende ontbindende voorwaarde is de het voorbehoud van financiering.
Het is wettelijk verplicht om de koopakte van een woning, waarbij een particulier koopt, schriftelijk vast te leggen. Een niet schriftelijke koopovereenkomst van een woning met een particulier is niet rechtsgeldig.
Naast de omschrijving van woning, bevat de koopakte vanzelfsprekend afspraken over de koopprijs, wie de kosten draagt van de transactie, wanneer de leveringsakte zal worden ondertekend. Ook bevat zij afspraken, zonder volledig te zijn:
- of de oppervlakte van het perceel bekend is, of dat het kadaster het perceel nog definitief moet komen inmeten, en als het kadaster nog moet komen inmeten of een afwijking van de definitieve oppervlakte, zoals door het kadaster vast te stellen, tussen partijen zal worden verrekend;
- of er een waarborgsom of bankgarantie dient te worden gestort;
- of en welke beperkingen er spelen, in de zin van erfdienstbaarheden, kettingbedingen, kwalitatieve verplichtingen, wat het voorgenomen gebruik is van de koper;
- of er verontreiniging speelt, asbest, of een saneringsverplichting;
- of het verkochte een monument is, beschermd stads of dorpsgezicht;
- of eigenaarslasten worden verrekend, zoals onroerende zaak belasting en waterschapslasten;
- een regeling van de overgang van het risico;
- een regeling wanneer de koper de woning feitelijk kan betrekken;
- een boeteregeling en schadevergoedingsregeling wanneer een van de partijen zijn verplichtingen niet nakomt;
- eventuele ontbindende voorwaarden;
- een regeling of de koopakte geregistreerd dient te worden bij het kadaster.
De koper consument heeft het recht binnen drie dagen nadat hij de koopakte heeft ontvangen de koop te ontbinden zonder opgave van redenen en zonder dat de koper een vergoeding hoeft te betalen aan de verkoper. De drie dagen bedenktijd is in het leven geroepen om de consument/koper te behoeden voor overhaaste financiële beslissingen. De drie dagen bedenktijd gaan in nadat het contract door beide partijen, koper en verkoper is ondertekend en nadat het contract aan koper is overhandigd. In de drie dagen termijn moeten tenminste twee werkdagen aanwezig zijn. De Algemene Termijnenwet is op de drie dagen regeling van toepassing.
Het is mogelijk om een langere bedenktijd dan drie dagen overeen te komen. Het is niet mogelijk om een kortere bedenktijd dan drie dagen overeen te komen.
De verkoper heeft geen bedenktijd. De bedenktijd eindigt in beginsel de derde dag om 24.00 uur. Ook een B.V. die koopt heeft geen bedenktijd. Een B.V. is immers geen consument.
De koper heeft de mogelijkheid de schriftelijke koopakte te laten registreren bij het kadaster. De notaris die ook de levering verzorgt, kan daarvoor zorg dragen. Deze registratie vindt dan gebruikelijk plaats aansluitend aan het einde van de drie dagen-termijn, of zoveel later als de notaris de koopakte ontvangt. Het doel van de registratie van de koopakte is dat de koper beschermd wordt tegen een aantal risicovolle gebeurtenissen die zich kunnen voordoen bij de verkoper in het traject tussen het verkopen van de woning en het tekenen van de notariële akte van levering. Daarbij valt te denken aan faillissement van de verkoper, beslaglegging op het verkochte object door een derde, maar ook verkoop van de woning aan een ander door dezelfde verkoper. De bescherming van de koper duurt maximaal zes maanden. De bescherming eindigt vanzelfsprekend als de koper eigenaar is geworden. Het is niet mogelijk dezelfde koopakte daarna nogmaals voor weer een nieuwe termijn in te schrijven bij het kadaster.
Bij de levering van een woning, grond of appartement wordt in beginsel overdrachtsbelasting betaald. De overdrachtsbelasting wordt betaald over de koopprijs of over de waarde van de over te dragen woning, grond of appartement. De overdrachtsbelasting bedraagt op dit moment 2% voor woningen en wordt geheven door de notaris die de akte van levering verzorgt. De overdrachtsbelasting over grond of bedrijfspanden bedraagt 6%. De notaris draagt er zorg voor dat de overdrachtsbelasting vervolgens wordt voldaan aan de fiscus. Bij nieuwbouw is meestal geen overdrachtsbelasting verschuldigd maar BTW, of omzetbelasting (21%).
Indien dezelfde woning, grond of appartement binnen zes maanden twee maal van eigenaar wisselt, geldt er een tegemoetkoming van overdrachtsbelasting voor de tweede verkrijger. Vaak wordt in de koopakte dit voordeel van de uiteindelijke koper teruggelegd naar de verkoper.
De overdrachtsbelasting komt voor rekening van de koper, indien afgesproken is dat de woning kosten koper wordt verkocht.
De juridische levering van een onroerend goed dient in Nederland te gebeuren door middel van een notariële akte. In deze akte worden de afspraken vanuit de koopakte overgenomen in de leveringsakte. Deze akte wordt vervolgens ingeschreven bij het kadaster. Dit inschrijven gebeurt bij de notaris.
Het kadaster verzamelt gegevens over registergoederen in Nederland, houdt deze bij en stelt deze tegen vergoeding beschikbaar. Om rechtsgeldig eigenaar te worden van een onroerend goed dient de leveringsakte bij het kadaster te worden ingeschreven. Ook een hypotheek is pas rechtsgeldig gevestigd als de akte is ingeschreven bij het kadaster. De notaris draagt daar zorg voor. Voor de inschrijving van leveringen en hypotheken hanteert het kadaster verschillende registers. Wijzigingen in eigendomsverhoudingen worden ingeschreven in register Hypotheken 4. Beslagen en hypotheken worden ingeschreven in register Hypotheken 3.
Geheel kadastraal perceel/gedeeltelijk kadastraal perceel
Een geheel kadastraal perceel is een perceel dat door het kadaster uitgemeten is en waarvan de oppervlakte bekend is. Een gedeelte van een kadastraal perceel is een gedeelte van een geheel kadastraal perceel, waarvan de oppervlakte nog niet bekend is en waarvan nog uitmeting moet plaatsvinden bij het kadaster. Het is mogelijk voorafgaand aan de transactie het kadaster te vragen het perceel uit te meten. Het vooraf uitmeten van een perceel is goedkoper dan het uitmeten van de overdracht. Groot & Van Kempen kan u helpen bij vragen over uitmeting.
In de huidige tijd worden veel woningen al dan niet gedwongen met verlies verkocht. Door de waardedalingen op de huizenmarkt is de opbrengst van de woning lager dan de hoogte van de restant hypotheekschuld. Indien u geen eigen geld heeft om de restantschuld te voldoen, ontstaat er een probleem. Indien uw hypotheek destijds met NHG is afgesloten, geeft de NHG mogelijk een oplossing.
De stichting Nationale Hypotheek Garantie biedt in een aantal situaties van een verliesverkoop een vangnet. De hypotheek moet dan met NHG zijn afgesloten. Mogelijk komt u dan zelfs in aanmerking voor een volledige kwijtschelding van de restschuld. Aan een volledige kwijtschelding zijn wel een aantal voorwaarden verbonden. In ieder geval moet duidelijk zijn dat u onvoldoende eigen geld en middelen heeft om de restschuld, die overblijft na verkoop van de woning, te betalen. Omdat u de woning vrij van hypotheken en beslagen moet overdragen is bij een verliesverkoop vooraf overleg met uw bank of tussenpersoon essentieel. Het is raadzaam dit vooroverleg ruimschoots op tijd te laten plaatsvinden.
Indien de bank niet meewerkt aan de verliesverkoop zal de bank geen toestemming geven uw hypotheek door te halen bij het kadaster. U kunt dan niet voldoen aan uw verplichting om de woning vrij van hypotheken aan de koper te leveren, met alle gevolgen van dien.
De sleutelverklaring wordt opgemaakt als de feitelijke levering te weten het overhandigen van de sleutels van het huis, eerder plaatsvindt dan de juridische levering, het ondertekenen van de leveringsakte bij de notaris. Door het ondertekenen van de sleutelverklaring gaat het risico met betrekking tot het huis over. Dit betekent concreet dat de koper zorg zal moeten dragen voor het verzekeren van het object tegen brand en andere calamiteiten. Een sleutelverklaring geeft daarnaast het kader aan waarbinnen de koper alvast werkzaamheden mag verrichten aan het huis. De verkoper geeft hiervoor dan zijn toestemming. Het is mogelijk in de sleutelverklaring een vergoeding af te spreken vanwege de eerdere ingebruikname, ook afspraken over wie de zakelijke lasten, te weten onroerende zaak belasting en waterschapslasten draagt bij eerdere ingebruikname zijn mogelijk in een sleutelverklaring.
Tevens wordt in de sleutelverklaring het gebruik van gas, water en licht geregeld.
Bij het gebruik maken van een sleutelverklaring is voorzichtigheid geboden. Er zijn wat haken en ogen, bijvoorbeeld:
Indien de koper wegens eerdere ingebruikname een vergoeding verschuldigd is en de periode waarbinnen van de sleutelverklaring gebruik wordt gemaakt een langere termijn bestrijkt, zou de rechter kunnen oordelen dat er een huurverhouding is ontstaan met alle gevolgen van dien.
Indien het risico overgaat en er tevens sprake is van een betaling van de koopsom of een gedeelte daarvan, terwijl de juridische levering, het tekenen van de notariële akte pas later plaatsvindt, is er volgens de belastingdienst sprake van een economische eigendomsoverdracht, die belast is met overdrachtsbelasting. Met andere woorden: er is dan eerder overdrachtsbelasting verschuldigd dan op het moment van het tekenen van de leveringsakte.
Een sleutelverklaring kan ook een nadeel zijn, indien de koper zich niet aan de gemaakte afspraken houdt, zijn klussen gaat verder dan wat tussen partijen overeengekomen is. Indien de juridische levering uiteindelijk niet doorgaat, omdat de koper bijvoorbeeld zijn financiering niet rond krijgt, heeft de verkoper een probleem.
Indien u gebruik maakt van een sleutelverklaring is het raadzaam goed de kaders vast te leggen, waarbinnen van de verklaring gebruik kan worden gemaakt en wat er dient te gebeuren als er onverhoopt toch een kink in de kabel komt.
Een erfdienstbaarheid is een last waarmee een onroerende zaak te weten het dienend erf is bezwaard ten behoeve van een andere onroerende zaak, te weten het heersend erf.
Het kan daarbij bijvoorbeeld gaan om een recht van overpad of een recht van vrij uitzicht of een recht tot het hebben van kabels en leidingen in andermans grond ten behoeve van afwatering en riolering. Een erfdienstbaarheid wordt vastgelegd in een notariële akte en ingeschreven bij het kadaster. Voor het vestigen van een erfdienstbaarheid is medewerking van beide partijen, te weten de eigenaren van het dienend erf en de eigenaren van het heersend erf noodzakelijk. Indien op één van de percelen een hypotheek is gevestigd, is ook de medewerking van de bank nodig, voor wat betreft het dienend erf. Een erfdienstbaarheid gaat automatisch mee over als de eigendom van de woning waaraan de erfdienstbaarheid gekoppeld is van eigenaar wisselt. Een erfdienstbaarheid is daarmee een zogenaamd afhankelijk recht. Het volgt de woning waaraan het gekoppeld is. Een erfdienstbaarheid heeft vaak betrekking op aangrenzende percelen, maar dit is niet noodzakelijk.
Indien u zeker wilt weten of uw perceel belast is met erfdienstbaarheden, kunt u een erfdienstbaarhedenonderzoek laten verrichten bij het kadaster. Groot & Van Kempen te Moergestel kan dit voor u regelen.
Ook als bij het kadaster geen erfdienstbaarheden vermeld staan, betekent dit nog niet dat er geen erfdienstbaarheden zijn. Een erfdienstbaarheid kan namelijk ook door verjaring ontstaan. Dit geldt voor elke erfdienstbaarheid. Dit betekent dat per 1 januari 2012, twintig jaar na het in werking treden van het nieuw Burgerlijk Wetboek, er door verjaring erfdienstbaarheden kunnen zijn ontstaan. De termijn voor de bevrijdende verjaring in het nieuwe recht bedraagt namelijk 20 jaar, te rekenen vanaf de datum van het in werking treden van het nieuw Burgerlijk Wetboek op 1 januari 1992.
De 20-jaars termijn begint te lopen vanaf het moment dat het bezit van de erfdienstbaarheid is aangevangen, dat wil zeggen dat iemand zich zodanig is gaan gedragen alsof hij het rechthebbende was met betrekking tot de erfdienstbaarheid. Omdat onder het recht van voor 1992 niet elke erfdienstbaarheid door verjaring kon ontstaan, vangt voor erfdienstbaarheden die voor 1992 niet door verjaring konden ontstaan, de termijn aan op 1 januari 1992. Dit betekent dus dat zij met ingang van 1 januari 2013 rechtsgeldig zijn krachtens verjaring, hoewel deze erfdienstbaarheden niet een notariële akte zijn vastgelegd.
Een kettingbeding is een afspraak tussen partijen, waarbij een partij iets moet dulden of nalaten. Bijvoorbeeld het verbod tot het uitoefenen van een horecagelegenheid. Deze verbintenis wordt neergelegd in de akte van levering, welke wordt ingeschreven bij het kadaster. In tegenstelling tot een kwalitatieve verbintenis is een kettingbeding een afspraak tussen partijen en dus niet aan de woning verbonden. Wel werkt deze door bij overdracht, omdat bedongen wordt dat bij levering van het pand de koper van het pand zich ook aan de afspraak moet houden en deze bij verkoop ook weer zal opleggen aan zijn koper. Om dit te waarborgen wordt met hoge boetes gewerkt.
Een kwalitatieve verplichting (verbintenis) is een afspraak tussen partijen, waarbij een partij iets moet dulden of nalaten. Bijvoorbeeld het verbod tot het uitoefenen van een horecagelegenheid. Deze kwalitatieve verbintenis wordt vastgelegd in een notariële akte en wordt bij het kadaster ingeschreven. De kwalitatieve verbintenis is daarmee dan ook aan de woning verbonden.
Een antispeculatiebeding is een beding dat de mogelijkheid beperkt om een woning te vervreemden. Vaak wordt het opgelegd bij nieuwbouw. Het beding gaat prijsopdrijving tegen. Er zijn verschillende constructies denkbaar.
In het beding wordt bijvoorbeeld gesteld dat binnen een aantal jaren na eerste ingebruikname het huis niet mag worden verkocht. Tevens wordt er vaak een verplichting tot zelfbewoning opgelegd. Wil men het huis toch verkopen of niet zelf bewonen dan kan dit slechts met toestemming van de oorspronkelijke eigenaar. Veelal is dit de gemeente of een woningbouwvereniging. De gemeente heeft dan de mogelijkheid te bepalen dat een gedeelte van de winst moet worden afgedragen. Een en ander is dichtgetimmerd met een boete. Met een antispeculatiebeding wil men voorkomen dat huizen puur uit winstbejag worden gekocht en doorverkocht.
Erfpacht is een zakelijk gebruiksrecht. Het geeft de erfpachter de bevoegdheid om een onroerende zaak (woning of grond) van een ander te gebruiken. Het erfpachtsrecht op een onroerende zaak moet bij notariële akte worden geregeld. Deze akte bevat dan ook de verdere regels waar de erfpachter zich aan moet houden, de zogenaamde erfpachtsvoorwaarden. De erfpachter is verplicht een canon te betalen aan de erfverpachter. Erfpacht wordt voor bepaalde tijd gevestigd. Daarna vervalt de grond aan de erfverpachter.
Het recht van gebruik en het recht van bewoning lijkt sterk op vruchtgebruik. Het enige verschil is dat bij een recht van gebruik van een woning er alleen een recht van gebruik is voor de rechthebbende en zijn gezin. Als er een recht van bewoning is gevestigd, bestaat alleen het woonrecht voor de rechthebbende en zijn gezin. De rechten van gebruik en bewoning kunnen niet worden overgedragen. Ook is het niet mogelijk als gebruiker het recht door een ander te laten uitoefenen. Op de rechten van gebruik en bewoning kan geen hypotheek worden gevestigd. De rechten van gebruik en bewoning van een onroerende zaak (huis of grond) moeten in een notariële akte worden gevestigd.
Vruchtgebruik is het recht om het goed van een ander te gebruiken. Vruchtgebruik eindigt bij overlijden van de vruchtgebruiker of zoveel eerder als is overeengekomen. Vruchtgebruik van een woning moet verplicht bij notariële akte geregeld worden. Het recht van vruchtgebruik is overdraagbaar als afzonderlijk recht.
Mandeligheid is een bijzondere vorm van gemeenschappelijk eigendom. Essentieel is dat deze gemeenschappelijke eigendom dient tot gemeenschappelijk gebruik van twee of meer erven. Voorbeelden zijn: een gemeenschappelijke muur of heg, of een gemeenschappelijk binnenterrein. Voor het ontstaan van mandeligheid is een notariële akte vereist, die bij het kadaster wordt ingeschreven. Een aandeel in een mandelig perceel kan niet los van het perceel waar het aan verbonden is worden overgedragen.
De doorhaling van de nog bestaande hypotheken van de verkoper bij het kadaster.
Deze doorhaling wordt verwerkt in een notariële akte, de zogenaamde royementsakte. Ook deze notariële royementsakte moet worden ingeschreven bij het kadaster.
De BAG (Basisregistraties Adressen en Gebouwen) bevat gemeentelijke basisgegevens van alle adressen en gebouwen in een gemeente. Kopieën van al deze gegevens zijn verzameld in een Landelijke Voorziening (BAG LV). Het kadaster beheert de BAGLV en stelt de gegevens beschikbaar aan organisaties met een publieke taak, instellingen, bedrijven en particulieren. Bij de overdracht van een pand doet de notaris ook onderzoek naar de basisadministratie van de gebouwen binnen een gemeente. De notaris legt deze gegevens langs de andere gegevens van bijvoorbeeld GBA (gemeentelijke basisadministratie).
Door deze gegevens met elkaar te verbinden en te koppelen kan de notaris fraude tegengaan.
Een appartement is een woning (aandeel) in een groter gebouw. De juridische benaming voor een appartement is een appartementsrecht.
Een appartementsrecht is het recht tot het uitsluitend gebruik van een aandeel in het grotere gebouw. Het appartementsrecht wordt vastgesteld in de akte van splitsing.
Bij een appartement spelen servicekosten een rol. Servicekosten zijn kosten die betaald worden voor bepaalde gemeenschappelijke diensten, zoals het schoonmaken van het trappenhuis, het reinigen van de ramen aan de buitenzijde, gemeenschappelijk onderhoud van de gemeenschappelijke groenvoorziening. Iedere eigenaar van een appartement is verplicht zijn aandeel in de servicekosten te betalen.
De nieuwe eigenaar is van rechtswege mede aansprakelijk voor achterstallige betalingen van servicekosten van de vorige eigenaar. Servicekosten kunnen ook een rol spelen bij een mandelig perceel.
De eigenaren van de woningen in het appartementencomplex hebben hun belangen verenigd in een zogenaamde vereniging van eigenaren. De vereniging zorgt voor het regelen van het gezamenlijk onderhoud van het gebouw. Daartoe int zij bij de eigenaren een periodieke bijdrage, de zogenaamde servicekosten. Ook behartigt zij de gemeenschappelijke belangen van de eigenaren. De eigenaar van een appartement in een appartementencomplex is van rechtswege lid van de vereniging van eigenaren. Het is dus niet mogelijk het lidmaatschap te weigeren. Het lidmaatschap is gekoppeld aan het zijn van eigenaar van een appartement. Dit betekent ook dat het lidmaatschap eindigt bij het verkopen van het appartement.
De vereniging van eigenaren is verplicht ervoor te zorgen dat het complex als geheel goed verzekerd is. Daarbij is de belangrijkste verzekering de brandverzekering. Deze is bij een appartementencomplex verplicht collectief.
In de splitsingsakte wordt ieders aandeel in het appartementencomplex vastgelegd. De splitsingsakte wordt vastgelegd bij notariële akte en vormt de basis van ieders gerechtigdheid in het appartementencomplex. De splitsingsakte wordt bij het kadaster ingeschreven. Via het kadaster kan ieder inzage nemen in de splitsingsakte. Daarnaast wordt in de splitsingsakte de vereniging van eigenaren opgericht, met de statuten van de vereniging.
De statuten van de vereniging van eigenaren zijn opgenomen in een zogenaamd reglement van splitsing. In dit reglement zijn de rechten en verplichtingen van de diverse bewoners van de appartementseigenaren opgenomen. Dit reglement van splitsing bestaat uit een zogenaamd modelreglement, vastgesteld door de Koninklijke Notariële Beroepsorganisatie. Dit is mogelijk omdat een groot aantal zaken voor alle verenigingen van eigenaren gelden. Daarnaast zijn afwijkingen van dit modelreglement mogelijk. Deze afwijkingen worden opgenomen in de akte van splitsing.
Bij de splitsingsakte behoort een splitsingstekening. De splitsingstekening geeft ondermeer aan de begrenzing van de verschillende gedeelten van het gebouw, te weten de ruimten die bestemd zijn voor afzonderlijk gebruik en de gemeenschappelijke ruimten. De splitsingstekening wordt aan de akte van splitsing gehecht. Ook de splitsingstekening wordt bij het kadaster ingeschreven.
De twee belangrijkste organen van de vereniging van eigenaren zijn de vergadering van eigenaars, of de algemene ledenvergadering en het bestuur. Het bestuur bestaat veelal bij grotere complexen uit een professionele bestuurder, deze heet de administrateur. Deze beheert de gelden, voert bepaalde taken uit en geeft advies aan de vereniging van eigenaren. De algemene vergadering van de vereniging van eigenaren is het belangrijkste orgaan. Zij nemen uiteindelijk de meeste beslissingen.
De vereniging van eigenaren kan een huishoudelijk reglement opstellen. Het huishoudelijk reglement is bedoeld als een aanvulling op de statuten van de vereniging zoals opgenomen in de splitsingsakte.
In het huishoudelijk reglement worden zaken geregeld als het gebruik van gemeenschappelijke ruimten, het niet veroorzaken van overlast in de vorm van lawaai in de avonduren, het al dan niet mogen houden van huisdieren
Iedere vereniging van eigenaren is wettelijk verplicht een reservefonds te hebben voor bekostiging van het onderhoud van de gemeenschappelijke delen of ruimten binnen het appartementencomplex. Verenigingen van eigenaren zijn ook verplicht een begroting te hebben voor groot onderhoud.
De belemmeringenwet Privaatrecht geeft de overheid een sturend mechanisme om eigenaren te verplichten dat op hun grond bepaalde werken door de overheid worden aangelegd. Daarbij valt met name te denken aan infrastructurele werken. Het openbaar belang dient daarbij zwaarder te wegen dan het privaatrechtelijk belang. Te denken valt aan het leggen en houden van kabels en leidingen voor aardgas, en waterleidingen, welke lopen of liggen in particulier bezit.
Een opstalrecht is een recht om in, op of boven een onroerende zaak van een ander, werken of beplantingen of gebouwen in eigendom te hebben. Een opstalrecht wordt gevestigd bij notariële akte, die wordt ingeschreven bij het kadaster. De constructie van het vestigen van een opstalrecht wordt tegenwoordig vaak gebruikt voor het in standhouden van kabels en leidingen van openbare nutsvoorzieningen.
Indien u een eigenaar bent van een eigen woning, krijgt u met de Inkomstenbelasting te maken.
Als eigenaar van die eigen woning wordt u in box 1 voor de inkomstenbelasting belast met inkomsten uit eigen woning.
Als eigenaar van de woning heeft u bovendien in box 1 recht op hypotheekrente aftrek.
Als u een pand aankoopt heeft u ook te maken met overdrachtsbelasting. De overdrachtsbelasting bedraagt 2% voor een woning en 6% voor grond of een bedrijfspand.
Daarnaast kunt u soms met btw of omzetbelasting te maken krijgen. Deze bedraagt 21%.
Betaalt u als particulier btw over de aankoop van de grond dan betaalt u niet nogmaals overdrachtsbelasting over de aankoop van die grond.
De overdrachtsbelasting belast een verkrijging van woningen en de aankoop van grond.
De Wet op belastingen van Rechtsverkeer die de heffing van de overdrachtsbelasting regelt sluit voor de heffing aan bij het juridische begrip onroerende zaak.
Ook gebruiksrechten van een woning of grond, vallen onder de overdrachtsbelasting.
Persoonlijke gebruiksrechten zoals huur en pacht zijn uitgezonderd.
Verkrijging van economische eigendom is weer wel belast met overdrachtsbelasting. Bij een economisch eigendom gedraagt de koper zich volledig als eigenaar en heeft hij ook het risico van waardeverandering. Een economisch eigendom blijkt niet uit het kadaster. Bij het kadaster staat de oude eigenaar nog als eigenaar te boek gesteld.
De wet bevat een tegemoetkoming indien eerst de economische eigendom wordt verkregen en pas later de juridische eigendom.
Als bij een sleutelverklaring het risico van de waardeverandering van een pand geheel overgaat naar de koper, is er voor de overdrachtsbelasting sprake van een economische eigendomsoverdracht. En is er dus overdrachtsbelasting verschuldigd.
Bij een economische eigendomsoverdracht zijn zowel de verkoper als de koper hoofdelijk aansprakelijk voor de verschuldigde overdrachtsbelasting.
Het is dus raadzaam bij een sleuteloverdracht alert te zijn.
Laat u goed informeren. Bij Groot & Van Kempen te Moergestel bent u aan het juiste adres.
De overdrachtsbelasting kent uitzonderingen op de regel dat een verkrijging of levering van een huis, pand of grond belast is met overdrachtsbelasting.
Uitzonderingen zijn bijvoorbeeld een verdeling van een gemeenschap van goederen, een verdeling van een nalatenschap en erfrechtelijke verkrijgingen.
Ook verjaring is uitgezonderd voor de overdrachtsbelasting.
Daarnaast kent de overdrachtsbelasting vrijstellingen.
Voorbeelden van deze vrijstellingen zijn de verdeling tussen samenwoners, de landbouwvrijstelling en de vrijstelling indien een particulier bouwgrond aankoopt belast met btw. Ook verkrijgingen door de overheid, of semi overheid zoals woningcorporaties, natuurmonumenten, Staatsbosbeheer, het Bureau Beheer Landbouwgronden, zijn vrijgesteld van overdrachtsbelasting.
Daarnaast kent de overdrachtsbelasting een aantal vrijstellingen indien een onderneming wordt geherstructureerd of een andere rechtsvorm krijgt.
De overdrachtsbelasting wordt betaald door degene die de woning of grond verkrijgt. Dit is meestal de koper.
Een uitzondering op deze regel is de verkrijging vrij op naam. Bij een levering van een pand vrij op naam hebben partijen onderling afgesproken dat de kosten die normaal voor de koper komen, zoals overdrachtsbelasting, notariskosten en kadasterkosten, voor rekening van de verkoper zullen komen. De overdrachtsbelasting komt dan dus voor rekening van de verkoper.
U betaalt ook overdrachtsbelasting als u een woning geschonken krijgt.
De overdrachtsbelasting belast een verkrijging. Het begrip verkrijging is veel ruimer dan alleen maar een koop. Ook een schenking valt onder het ruime begrip verkrijging.
De overdrachtsbelasting wordt betaald over de koopsom of de hogere waarde van het pand.
Dit betekent dat bij een te lage koopsom de overdrachtsbelasting niet over die te lage koopsom wordt betaald maar over de hogere werkelijke waarde van het pand. Een te lage koopsom kan aan de orde zijn indien er een familierelatie is. Er is dan waarschijnlijk bewust de bedoeling aanwezig om te schenken. De overdrachtsbelasting wordt dan toch gegeven over de werkelijke waarde van het pand.
Als er sprake is van een bewuste bevoordeling heeft u bovendien te maken met schenkbelasting. Laat u goed informeren. Bij Groot & Van Kempen te Moergestel bent u aan het juiste adres.
De overdrachtsbelasting bedraagt 6% voor grond en bedrijfspanden en 2% voor woningen.
Onder een woning valt ook de ondergrond van de woning, de tuin en de bijbehorende garage.
Het is niet van belang of de koper daadwerkelijk in de woning gaat wonen. Ook als een besloten vennootschap een woning aankoopt geld het lage tarief van 2%. De koper hoeft dus geen particuliere koper te zijn.
Ook een vakantiewoning valt onder een woning en is dus belast met het lage tarief van 2%.
Ook als aanhorigheden die bij de woning horen later worden aangekocht, bijvoorbeeld een aangrenzend perceel of een stuk tuin, of de losse garagebox in de nabijheid van de woning geldt het tarief van 2% voor die latere aankoop.
In de praktijk is er wel discussie of een gebouw wel of niet als woning moet worden aangemerkt.
Indien een pand door verbouwingen niet het karakter van woning heeft verloren en door beperkte aanpassingen het pand weer als woning kan worden gebruikt, is meestal toch slechts 2% overdrachtsbelasting verschuldigd. Het bekendste voorbeeld is de kantoorvilla.
Essentieel is of het pand door aard en bestemming bedoeld is om als woning te worden gebruikt.
Soms is bij een transactie met onroerend goed een gedeelte met 2% overdrachtsbelasting belast en een gedeelte met 6%.
De Wet op belastingen van Rechtsverkeer bevat een tegemoetkoming als een woning binnen zes maanden na elkaar van eigenaar wisselt.
Er geldt dan een tegemoetkoming voor de overdrachtsbelasting, die voor de tweede aankoop verschuldigd is.
Deze tegemoetkoming bestaat daarin dat grofweg alleen over het verschil tussen de eerste koopsom en de tweede hogere koopsom overdrachtsbelasting moet worden betaald.
Zonder deze regel zou er kort na elkaar over hetzelfde pand meerdere keren belasting moeten worden betaald. De overheid heeft dit niet wenselijk gevonden.
In het kader van de vastzittende vastgoedmarkt is de duur van zes maanden in het verleden tijdelijk opgerekt naar zesendertig maanden. De regel is ingegaan op 1 september 2012 en gold tot 1 januari 2015.
Dit betekent dat bij meerdere aankooptransacties, binnen een periode van 36 maanden, van het zelfde pand, tot 1 januari 2015 er een tegemoetkoming geldt voor de
overdrachtsbelasting. Deze regeling loopt op 31 december 2017 af.
Voor de wet op de Wet op de Inkomstenbelasting 2001 is de eigen woning: de woning waarin u uw hoofdverblijf hebt en die u bovendien in eigendom toebehoort.
De woning waarin u uw hoofdverblijf heeft en waarvan u een gebruiksrecht heeft, zoals vruchtgebruik of gebruik en bewoning is alleen een eigen woning als het gebruiksrecht verkregen is uit een erfenis.
Indien u door een overdracht het huis op naam van uw kinderen heeft gezet en u zelf een gebruiksrecht heeft voorbehouden, heeft u geen eigen woning voor de inkomstenbelasting.
Het gebruiksrecht van de woning valt dan niet in box 1, maar in box 3. Dit geldt ook voor de eigendom die de kinderen hebben. In de praktijk wordt dit de bloot eigendom genoemd. Ook deze bloot eigendom valt dan in box 3.
De inkomstenbelasting heeft het begrip eigen woning verder uitgebreid. Onder omstandigheden is een eigen woning voor de Inkomstenbelasting ook een woning waarin u niet (meer) woont.
De inkomstenbelasting belast in box 1 het zogenaamde eigen-woningforfait.
Dit is een bepaald percentage van de waarde van de woning, waarbij de WOZ waarde van de woning bepalend is. Zelf taxeren is dus niet nodig.
Op het eigen-woningforfait komen de aftrekbare kosten in mindering.
Dit betreft de rente van de zogenaamde eigenwoningschuld. De eigenwoningschuld is de schuld of hypotheek die is aangegaan voor de aankoop van de woning.
De eigenwoningschuld wordt eerst verminderd met de eigenwoningreserve voordat de aftrekbare rente wordt bepaald. De inkomstenbelasting gaat er van uit dat verkoopwinst op een eigen woning altijd moet worden gebruikt voor de aankoop van een nieuwe woning. Deze winst vormt de basis van de reserve. De eigenwoningreserve is dus het verkoopbedrag van de woning minus de eigenwoningschuld.
De eigenwoningschuld van de nieuwe woning is dus maximaal de aankoopwaarde van de nieuwe woning minus de eigenwoningreserve.
Raadhuisstraat 9
5066 AP Moergestel
Telefoon: 013-5286847
Fax: 013-5216511
E-mail: info@tinekegrootnotaris.nl
Postbus 90, 5066 ZH Moergestel
Openingstijden:
Maandag tot en met vrijdag tussen 8:30 uur en 12:00 uur en tussen 13:00 uur en 17:00 uur